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LMNP/LMP : Les avantages de la location meublée
Le régime fiscal du LMNP est souvent méconnu des investisseurs en immobilier locatif, qui disposent de plusieurs options fiscales en fonction de la nature de la location - vide ou meublée - et des régimes d'imposition associés.
L'intérêt de la location meublée en LMNP réside dans sa méthode d’imposition. Les bénéfices tirés de la location meublée sont exonérés de l’imposition sur les revenus fonciers et relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le loueur en meublé est assimilé à un entrepreneur individuel, dirigeant ainsi une "petite entreprise" dont l’activité consiste à exploiter un bien immobilier tel qu'un appartement, une résidence de services, une chambre dans un EHPAD, etc., avec une imposition dans la catégorie des BIC.
Un avantage supplémentaire pour l'entrepreneur individuel en location meublée est la possibilité d'amortir le bien immobilier en fonction de sa durée d'utilisation. Cet amortissement constitue une charge déductible fiscalement mais non décaissée.
De plus, le loueur en location meublée peut déduire les frais d'acquisition de son bien ou les répartir sur la durée d'amortissement. Cette déduction permet de réduire l’imposition sur les bénéfices réalisés et de bénéficier d'un bénéfice non fiscalisé pendant une période prolongée.
Dans le cadre d'une location meublée dans une résidence de services, l'avantage réside dans la délégation de la gestion du bien à un exploitant. L'acquéreur est ainsi déchargé des contraintes liées à la gestion quotidienne, comme la recherche de locataires ou les travaux de maintenance. Un bail commercial est signé avec l’exploitant, qui verse un loyer mensuel que le bien soit occupé ou non pendant toute la durée du bail. Cependant, il est important de vérifier la fiabilité financière de l’exploitant.
Le bail conclu entre l’investisseur et l’exploitant de la résidence est à durée fixe, mais peut être renouvelé à son expiration. Ce bail assure à l’investisseur la perception des loyers, quel que soit le taux d'occupation du bien, ainsi qu'une indexation du loyer définie dans le contrat. À la fin du bail commercial, il est dans l’intérêt de l’investisseur de le renégocier avec l’exploitant afin de fixer le loyer et d’éviter toute baisse tarifaire souvent constatée.
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